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房地产并购潮将现历史高峰 优胜劣汰强者生存
炎陵房产网 www.412500.com 更新:2011-03-28  来源:腾讯

3月28日消息,清科研究中心近日发布报告称,随着调控继续加码,2011年房地产业面临融资难。报告预计私募房地产基金将会进入高速发展期,资本市场将涌现包括外资在内的、越来越多不同类型和规模的房地产PE。

根据清科研究中心数据显示,2010年私募房地产基金,披露金额总额为18.59亿美元,比低潮的2009年上涨近4倍。2011的1月和2月,房地产行业的并购依旧保持了去年的火爆态势,位居所有行业并购的首位。短短两个月里,房地产行业共完成22起并购交易,超过2009年全年的并购案例数。

以下为报告全文:

2011年,房地产调控再次“亮剑”。 先是加息重压袭来,进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地,“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”,已经箭在弦上,牵动着地产市场的神经。其中,限购令无疑是对投机性需求“当头棒喝”,又一次将楼市推向了风口浪尖。

继北京出台号称“史无前例”严格的限购令之后,限购令细则连城而至,“限购版图”逐日扩大到其他一线、二线城市,如上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京等。在新“国八条”满月之际,一线城市商品住宅的成交量陡然缩水,呈“腰斩”惨状,创近五年的最低记录,但是房价却依然坚挺。房地产市场逐渐呈现出拉锯战的态势,房地产迷局中的四方博弈进入了几方僵持均衡阶段。

房企融资饥渴,优胜劣汰强者生存

房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。商业银行房地产贷款的规模在收缩,且连续的加息另贷款成本增高;限购令等调控措施令售房环境迅速恶化;国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停;增发、配股和发债也被叫停;信托房地产贷款比银行房地产开发贷款还严格;私募房地产基金方面,虽然本土和外资投资都加大了对华投资力度,有抬头趋势,但尚未形成气候。

综上所述,房企融资陷入四面楚歌的境况。据数据显示,房企的负债率已经处于危险的高位,经营现金流严重缩水。在“真差钱”的大环境下,资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地,而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图,通过并购获得业务和土地,将境遇拮据的小企业卷入麾下。

私募房地产基金异军突起,千亿资金“大输血”

在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下,私募股权房地产投资基金(简称“私募房地产基金”)在2010年呈突进之势。根据清科研究中心数据显示,2010年私募房地产基金募资来看,新募基金10支,其中披露金额的8支,披露金额的基金募集总额为18.59亿美元。从募集数量上看,比低潮的2009年上涨近4倍。从机构类型来看,2010年在募集的私募房地产基金中本土新兴机构为绝对热点,10支基金中本土机构募集的数量和金额分别占基金总额的90.0%和80.0%。

值得注意的是,外资私募房地产基金再度大举进军房地产市场,纷纷抢滩国内楼市,尤其在风险相对较低的二三线城市的房地产市场寻找投资机会。与此同时,外资通过FDI额度大规模参与国内房地产市场投资,房地产领域的FDI大幅增长。

商务部数据显示,去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.40亿美元,同比增长17.4%;其中房地产成为吸金大户,去年全年吸收外资占22.7%,增幅超过40.0%。私募房地产基金的崛起影响了行业的资金来源结构,以及房地产的开发结构和模式,对房地产的并购大潮起到推波助澜的作用。预计2011年,私募房地产基金会进入高速发展期,资本市场将涌现越来越多不同类型和规模的房地产PE。

房地产并购巅峰将至,全年或突破百起大关

2011年的开局两个月,房地产并购市场已经是波澜汹涌。根据清科研究中心数据显示,2011的1月和2月,房地产行业的并购依旧保持了去年的火爆态势,位居所有行业并购的首位。短短两个月里,房地产行业共完成22起并购交易,超过2009年全年的并购案例数,并购金额为11.50亿美元,并购金额将近去年全年并购总额的一半。其中,从并购类型上来看,国内并购19起,交易总额为10.47亿美元;外资并购3起,交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业,共发生19起,并购总额为10.95亿美元;其次是房地产中介经营和物业管理领域。有VC/PE机构参与支持的并购案例3起,占所有房地产并购数量的13.6%。

在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下,根据今年前两个月的并购数据推算,清科研究中心预计,2011年房地产市场或将踏上并购巅峰,超越2010年的84起记录,并购数量有望突破百起大关。

作者为清科研究中心 徐卫卿

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